Документи для продажу квартири: повний пакет

Чому документи готуються до показів, а не до угоди

Готовий пакет документів — це конкурентна перевага: квартира, яку можна продати «під ключ» за тиждень-два, частіше виграє у схожої за ціною, але з пів-зібраними паперами. Покупець із іпотекою або з обмеженим часом просто обирає об'єкт, що пройде швидше. Тому правильна послідовність — спочатку зібрати документи, перевірити їх, потім ставити квартиру на продаж.

1. Правовстановлюючі документи (хто, коли, на якій підставі)

Це головний документ — підтверджує, що ви законний власник. Залежно від того, як квартира опинилася у вас, це може бути:

• договір купівлі-продажу (якщо квартиру купували);
• договір дарування;
• свідоцтво про право на спадщину;
• договір довічного утримання;
• свідоцтво про приватизацію;
• рішення суду про визнання права власності;
• для новобудов — акт приймання-передачі від забудовника + свідоцтво/витяг про реєстрацію права.

Якщо документ паперовий і старий — варто заздалегідь зробити нотаріальну копію або витяг з реєстру речових прав. Підставою для нотаріуса будуть дані з Державного реєстру речових прав, а не сам паперовий документ.

2. Технічна документація

• Технічний паспорт на квартиру. Якщо в ньому не відображене реальне планування — значить, було несанкціоноване перепланування, і його доведеться або легалізувати, або зафіксувати в новому техпаспорті.
• Витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно (актуальний — зазвичай дійсний кілька тижнів).
• Для частини угод — довідка про присвоєння адреси (для квартир у новобудовах, де адреса змінювалася).

Перевірте, щоб площа, кількість кімнат і поверх у техпаспорті, витязі та правовстановлюючому документі збігалися. Розбіжності — найчастіша причина паузи перед нотаріусом.

3. Довідки, що готуються незадовго до угоди

Ці документи мають короткий «термін свіжості», тому замовляють їх ближче до планованої угоди (зазвичай за 1-2 тижні):

• Довідка про зареєстрованих осіб (форма про склад сім'ї) — хто прописаний у квартирі.
• Довідки про відсутність заборгованості по комунальних послугах, газу, електрики, ОСББ.
• Виписки з особових рахунків постачальників послуг.
• За потреби — експертна оцінка від акредитованого оцінювача (обов'язкова для нарахування податку та для іпотечних угод).

4. Згоди та родинні нюанси

Тут найчастіше виникають затримки — закладайте час на оформлення:

• Нотаріальна згода другого з подружжя на продаж, якщо квартира — спільна сумісна власність (придбана в шлюбі).
• Якщо є зареєстровані або співвласники-неповнолітні — дозвіл органу опіки та піклування. Це може займати від тижня до місяця.
• Нотаріальна довіреність, якщо власник не може бути на угоді особисто. До довіреностей покупці й банки ставляться з підозрою — краще присутність власника.
• Якщо власників кілька — присутність усіх співвласників або їх нотаріальні згоди/довіреності.

5. Документи власника як фізичної особи

• паспорт (ID-картка + витяг про місце реєстрації або старий паспорт-книжечка);
• РНОКПП (ідентифікаційний код);
• свідоцтво про шлюб або розірвання шлюбу (якщо стосується об'єкта);
• для іноземних громадян — додаткові документи, що підтверджують законність перебування.

6. Що з податками

Під час продажу квартири може виникнути податкове зобов'язання у продавця — це залежить від терміну володіння та того, скільки об'єктів продано протягом року. Конкретні ставки й винятки регулюються Податковим кодексом і періодично переглядаються — уточнюйте поточні правила в нотаріуса й, за потреби, в податкового консультанта до планування ціни. Нотаріус утримає податок і збори при оформленні.

Короткий чек-лист «що готувати до продажу»

• Правовстановлюючий документ + актуальний витяг із реєстру.
• Технічний паспорт (звірити з фактичним плануванням).
• Довідка про зареєстрованих осіб; план дій щодо їх виписки.
• Довідки про відсутність боргів по комунальних.
• Згода другого з подружжя (якщо потрібна).
• Дозвіл органу опіки (якщо є неповнолітні).
• Паспорт, РНОКПП усіх співвласників.
• Експертна оцінка — замовити ближче до угоди.

Якщо щось із пакету відсутнє чи прострочене — це не привід відкладати продаж, але привід почати з його оформлення. У досвідченого нотаріуса й агента типовий пакет збирається за 2-3 тижні; з опікою чи спадщиною — довше, тому не залишайте це «на потім».