Як перевірити квартиру перед купівлею: покрокова інструкція

Чому перевірка обов'язкова

В Україні разом із правом власності до покупця переходять і «приховані» проблеми об'єкта: непогашена іпотека, арешт, борги по комунальних, зареєстровані (прописані) мешканці чи навіть судові спори щодо квартири. Якщо не перевірити це до угоди, розбиратися доведеться вже власним коштом — а інколи й через суд. Перевірка до підписання прибирає ці ризики або дає підставу торгуватися чи відмовитися.

Крок 1. Документи, які треба запросити у власника

Перш ніж дивитися реєстри, попросіть продавця показати оригінали:

• паспорт і РНОКПП (ідентифікаційний код) власника;
• правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, дарування, спадщини тощо);
• технічний паспорт на квартиру;
• довідку про зареєстрованих осіб;
• за наявності — згоду другого з подружжя на продаж.

Дані з документів мають збігатися з тим, що показують державні реєстри (крок 2).

Крок 2. Перевірка за державними реєстрами

Це головний етап. За відкритими й платними витягами перевіряють:

Право власності та власник

Хто справжній власник за Державним реєстром речових прав, чи збігається він із продавцем, як і коли набув право, чи немає кількох співвласників.

Обтяження та арешти

Чи немає іпотеки, застави, заборони на відчуження чи арешту — інакше угоду просто не зареєструють або вона буде ризикованою.

Прописані мешканці

Хто зареєстрований у квартирі, зокрема неповнолітні — їх виписка може бути складною. Умову про виписку до передачі ключів варто прописати в договорі.

Борги по ЖКГ та судові спори

Комунальні заборгованості й відкриті судові справи щодо об'єкта або власника, які можуть призвести до оскарження угоди.

Крок 3. Технічний стан квартири й будинку

Окремо від юридичної частини огляньте сам об'єкт: стан комунікацій, вологість і сліди затоплень, відповідність планування технічному паспорту (несанкціоноване перепланування — це майбутні витрати), рік будинку, стан під'їзду й двору.

Крок 4. Якщо це новобудова

Для первинного ринку логіка інша: перевіряють забудовника — історію зданих об'єктів, права на землю й дозвіл на будівництво, а також схему продажу (ФФБ, інвестиційний чи попередній договір) і що вона означає для покупця.

Короткий чек-лист перед угодою

• Власник за реєстром = продавець за паспортом.
• Немає іпотеки, застави, арешту, заборони на відчуження.
• Усі мешканці виписані (або є зобов'язання виписатися).
• Немає боргів по ЖКГ і судових спорів.
• Планування відповідає техпаспорту.
• Для новобудови — перевірено забудовника й дозволи.

Якщо хоча б один пункт «червоний» — це не завжди привід відмовитися, але привід зупинитися й розібратися (виписка, погашення боргу, зняття арешту) до того, як ви передасте гроші.