Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция

Почему проверка обязательна

В Украине вместе с правом собственности к покупателю переходят и «скрытые» проблемы объекта: непогашенная ипотека, арест, долги по коммунальным, зарегистрированные (прописанные) жильцы и даже судебные споры по квартире. Если не проверить это до сделки, разбираться придётся уже за свой счёт — а иногда и через суд. Проверка до подписания убирает эти риски или даёт основание торговаться либо отказаться.

Шаг 1. Документы, которые нужно запросить у собственника

Прежде чем смотреть реестры, попросите продавца показать оригиналы:

• паспорт и РНУКПН (идентификационный код) собственника;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. д.);
• технический паспорт на квартиру;
• справку о зарегистрированных лицах;
• при наличии — согласие супруга(и) на продажу.

Данные из документов должны совпадать с тем, что показывают государственные реестры (шаг 2).

Шаг 2. Проверка по государственным реестрам

Это главный этап. По открытым и платным выпискам проверяют:

Право собственности и собственник

Кто настоящий собственник по Государственному реестру вещных прав, совпадает ли он с продавцом, как и когда получил право, нет ли нескольких совладельцев.

Обременения и аресты

Нет ли ипотеки, залога, запрета на отчуждение или ареста — иначе сделку просто не зарегистрируют или она будет рискованной.

Прописанные жильцы

Кто зарегистрирован в квартире, в том числе несовершеннолетние — их выписка может быть сложной. Условие о выписке до передачи ключей стоит прописать в договоре.

Долги по ЖКХ и судебные споры

Коммунальные задолженности и открытые судебные дела по объекту или собственнику, которые могут привести к оспариванию сделки.

Шаг 3. Техническое состояние квартиры и дома

Отдельно от юридической части осмотрите сам объект: состояние коммуникаций, влажность и следы затоплений, соответствие планировки техпаспорту (несанкционированная перепланировка — это будущие расходы), год дома, состояние подъезда и двора.

Шаг 4. Если это новостройка

Для первичного рынка логика другая: проверяют застройщика — историю сданных объектов, права на землю и разрешение на строительство, а также схему продажи (ФФС, инвестиционный или предварительный договор) и что она означает для покупателя.

Короткий чек-лист перед сделкой

• Собственник по реестру = продавец по паспорту.
• Нет ипотеки, залога, ареста, запрета на отчуждение.
• Все жильцы выписаны (или есть обязательство выписаться).
• Нет долгов по ЖКХ и судебных споров.
• Планировка соответствует техпаспорту.
• Для новостройки — проверены застройщик и разрешения.

Если хотя бы один пункт «красный» — это не всегда повод отказаться, но повод остановиться и разобраться (выписка, погашение долга, снятие ареста) до того, как вы передадите деньги.